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トップトピックストピック21 首都圏にも過疎化地域が存在!?

トピック21 首都圏にも過疎化地域が存在!?

2017.01.13

12月31日発売の【ダイヤモンド・ザイ別冊】に、株をはじめ、投資信託やFXなど、
様々なテーマでビギナー向けの投資ノウハウを特集しており、「初心者の方がまず知りたいと思われる、マンション経営の5つの大疑問」について解説した記事が掲載されていました。

今回は、その中の1つ『入居者の需要』について話をしていきます。

2015年の国勢調査(2016年10月末発表)から、東京都心と郊外に関して興味深い事実が判明しました。
日本の人口は減少傾向にありますが、東京に限っては人口集中が加速していることが調査の結果からわかったのです。ほとんどの道府県で人口が減少しているにも関わらず、東京都だけは前回調査時の2010年と比べて35.6万人が、23区だけですと32.7万人も増加しました。

ここ10年における23区の人口とそれ以外の日本全体の人口の増減(2005年の0~89歳から10年後の2015年で10~99歳が何人増減したか)を、コーホート別に見てみました(※コーホートとは、ある特定の期間に生まれたり結婚したりした人口の集団を意味します)。
すると、23区以外では20歳から33歳の方が各年齢で2万人以上減少していますが、23区では逆に19歳から34歳までが各年齢2万人以上増加していたのです。 実数を見ると、23区以外の19歳~34歳は94.9万人減少していますが、23区の19歳~34歳は69.5万人増加。つまり、単純計算で見ると23区外で減った若者のうち7割以上が23区に集まったと言えます。

次に、東京都心への通勤圏に含まれる主な都市部の、2010年から2015年にかけての人口増減を見ると、人口が減少しているエリアがありました。
そこには1970年代から1980年代のバブル期までに住宅地として開発された、主に都心から30~50キロ圏の地域と重なっています。特に、バブル期に開発された、都心から40キロより遠い地域は、そこで生まれ育った「郊外2世」たちが、長い通勤時間を嫌って、郊外からより都心の近くへと転出していることが想像されます。

東京23区の人口のピークは1968年であり、その後団塊世代の結婚、出産に伴う郊外転出などにより一時は1982年まで人口減少は続いたのでした。結果、1990年には千代田区で5万人を切り、中央区も95年に6.4万人にまで減り、「都心の過疎化」と言われたことさえありました。

しかし82年から、中曽根政権下で民間活力導入(政府・自治体に代わって民間の資本や経営を導入すること)がなされ、都心の高層住宅建設にかかわる各種の規制緩和が進んだことなどにより、再び都心人口が増加し始めたのです。バブル時代の地価高騰によって人口はまた減少するものの、96年からは都市開発の規制緩和により大規模マンション建設が増え、2000年代以降、千代田、中央、港などの都心3区で人口が大きく増加しました。いわゆる「都心回帰」が起こったのです。

ですが、東京都の人口動態を詳しく見ると、転入人口はさほど増えていないことが分かりました。なぜ人口が増えたかというと、それは転出人口が減ったことにあります。
転出人口が減った理由として、結婚、出産を機に郊外に家を買わなくても、都心で大量供給されたマンションなどを買うことが容易になったからでした。

中央区の人口の2005年から2015年の推移を見てみます。すると、25歳から39歳の人口が各歳1000人以上増えているのです。また、40歳から49歳が6608人増えているのに、その子ども世代に当たる10~19歳は992人しか増えていません。これは、未婚者や子どものいない夫婦が増えたということを示しているのです。

23区で最も人口が増えたのが港区。23歳から42歳で各歳1000人以上が増加しており、60歳でもわずかだが増加しています。中でも最も増えたのは、29歳から32歳であり、各歳2500人以上が増加しているのです。つまり、ちょうど短大・専門学校・大学を卒業した年齢から10年ほど経過する過程で、人口が増えたと言えるでしょう。
また、40歳から49歳が8891人増えているのに対して、その子ども世代に当たる10歳から19歳は2127人増えており、中央区とは違ってファミリーで増えたケースが多いようです。

一方、郊外部を中心として若い世代の人口が減少している市があります。その1つが、埼玉県所沢市です。同市は早稲田大学のキャンパスがあるためか、19歳から22歳は増えているが、29歳~33歳の減少が著しい結果となりました。大学卒業や結婚などを機に市外、おそらくより都心に近い地域に出て行くことが推測されます。夫婦の共働きが増えると、通勤時間を短縮するために都心志向が強まるのです。更に転出や死亡によるものと思われる、65歳以上の人口減少が非常に大きいのも、所沢市の特徴です。結局2010年から2015年にかけて全体で1538人の人口減少を見たのでありました。

また、多摩ニュータウンのある東京都多摩市は、28歳から37歳の減少が激しい結果となりました。ただし所沢市と違うのは60代以上の減少は少ないこと。理由して団塊世代など、最初にニュータウンに住んだ世代はそこに定着しているのですが、その子どもの世代が出て行ってしまうからでしょう。

すなわち、本来ニュータウンは30代の子育て世帯が多い地域だったはずですが、現在は子育て世代が少ない街となってしまったのです。ただし40代はあまり減っておらず、10代の増加も見られます。30代の時点で多摩市にいた団塊ジュニアは、一定の定着を見せているようです。
こうした状況を受け、近年都市部郊外の「人口減少」「高齢化」「空き家の増加」が問題になっています。

現在、企業の中ではようやく「在宅勤務」を本格化していこうという動きが広がってきました。毎日通勤するには遠すぎるので、基本的には在宅勤務。週に何日か都心に通勤する上では環境がよいという地域もあるので、そうした地域は在宅勤務の適地として訴求されていくことが予想されます。

ですが、日本企業の本来の働き方であるチームワーク重視は、やはり毎日顔を合わせてコミュニケーションを取って話し合うことが必須ではないでしょうか。在宅勤務を推奨して10年以上経過しますが、未だに普及率は3.9%程度というところを見ると、今後も広がる可能性は高いとは思えません。
ですので、不動産投資をスタートさせるにあたり、そのような郊外で物件を探すことは全くおすすめいたしません。あくまで、都心から少し離れていても働ける環境づくりが進んでいるというだけであり、共働き世帯の増加などからも都心へ居住を希望する人口数が圧倒的なのです。

アメリカの新大統領となり不動産王としておなじみのトランプ大統領も、不動産において3つ大事なことを挙げるとすれば「①に立地、②に購入価格③に適正なテナント料(家賃)」と言うほど、不動産投資を成功に導くカギは「立地」が大切ということですね。

弊社では、お客様にご提案する物件の立地が良いのは大前提となっているため、あえてそこを強調してはおりません。良い立地の物件にプラス、成功へのプランニング・コンサルティングにウエイトを置いているからです。

jinnkou kasoka