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トップトピックストピック13 不動産投資は「価格」でリスクを低減する 不動産投資でローンが払えなくなったら?

トピック13 不動産投資は「価格」でリスクを低減する 不動産投資でローンが払えなくなったら?

2016.10.15

購入前に収支計算をし利益が必ず出る物件なら破綻リスクは低い

自分の年収以上のお金を借りるのは、不安だし怖くて不動産投資なんてできない」 不動産投資を始められるかどうかは、このハードルを越えることが第一関門かもしれません。

確かに、「お金を得るために借金する」ということは受け入れ難いと思いますし、「返せなくなったらどうするのか」という不安がつきまとうでしょう。

不動産投資は、預貯金と違い「利益を得る目的で事業に資金を投下すること」です。投資した資金から得られる利益は「不確実」なもので、必ず受け取れるとは限りません。 ただし、株式など他の投資と比較した場合、不動産投資の方が安全性は高いと考えられているのはなぜでしょうか。

不動産投資から得られる収入は、「家賃収入」と「売却による利益」の2種類がありますが、ここでは家賃収入による不動産投資について考えてみます。

一般の投資家が不動産投資を始める場合、自己資金を用意して物件を購入します。 そして、その物件に入居者がいて毎月家賃収入が長期間入ることを仮定した場合、サラリーマンで得た給料と家賃収入を合わせて、そこから物件維持費用を差し引いて利益が出れば、破綻リスクは低くなります

「空室が続いて家賃収入がなくなった」「天災で物件がダメージを受けて修繕費用が必要」「その間家賃収入もない」といった事態でも、保険から補償を受けながら持ちこたえられるだけの資金があれば、不動産投資はすぐに破綻することはありません。

不動産投資を成功させるポイントは、自己資金を用意しておくことと、リスクを考慮しても利益が長期間出せる物件に投資することです。

 

仮にローンが払えなくなるとどうなるのでしょうか?

まず指定日にローンが支払えないと、銀行から問い合わせの電話が入ります。指定日から数日以内に指定口座に入金し、支払い遅延が解消されれば特に問題はありません。

この返済の遅れが3カ月以上続き、給料などのほかの収入からも補填が利かなり、連帯保証人が設定させていれば金融機関は連帯保証人に督促をします。
3カ月たっても返済支払いができないと、金融機関では「要注意貸出先」に分類されます。
この時点でローン契約をした銀行などの金融機関は、融資したお金を回収できる権利「債権」を資金の回収専門業者へ安値で売却することもあります。

そうなれば債権を引き継いだ「サービサー」という専門業者から、取り立てを引き続き受けるようになります。

返済ができなくなれば、自分の持っている預貯金や生命保険などを全て解約して充当しますが、それでも支払いが完了しなければ、物件を任意売却するか競売にかけることになります。

物件の売却額が債権額を下回り、不足分がどうしても支払えない場合は自己破産をするしかありません。そうなると、自分だけでなく連帯保証人の資産まで全て処分されます。

 

不動産投資は「余剰資金」で始めるようにする

貯金と違い、不動産投資はリスクをとって利益を得ようとするものなので、失敗した時のリスクを負いきれないと判断するなら始めるべきものではありません。

これは不動産投資に限らず、株やFXといった資産運用についても同様のことが言えます。このような投資を始めるにあたっては、もし大きく失敗してしまった時でも、それに耐えられるような自己資金を用意しておくことが必要でしょう。

そして、そう考えるなら貯金の中でも「余剰資金」を使って不動産投資を始めるのが安全かもしれません。
ローン契約をする金融機関も、支払い遅延についてはある程度の柔軟性を持って対応してくれますが、それをあてにせず、リスクを考慮した無理のない収支計画を最初に立てて、もしリスクが起こったとしてもある程度対処できる体制を最初から作っておくようにします。

不動産投資の方法には、物件を売って利益を得る方法もあり、短期間で相当な利益を上げられるメリットもありますが、一般投資家ならそのような方法を主流とせず、少ないながらも手をかけずに安定した収入を得られる方法で、地道に不動産投資を行っていけば破綻リスクはさらに低くなります。

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不動産投資は「価格」でリスクを低減する

不動産投資を始めるにあたり、好立地の価格の低い物件を選択すれば、払えなくなった時のリスクは大幅に低減可能です。2200万円前後の中古ワンルームマンションであれば、次の購入者も見つかりやすく、高い資産価値を維持できます。こういった物件を所有できれば、返済ができなくなった時に、不足分の持ち出しも少なくなります。

その前に空室のリスクや家賃下落のリスクを回避できる立地を選択すること。購入時のプランがプラスで回ることなどの要件を満たしていれば、ローンを払えなくなるリスクは大幅に軽減できます。

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