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トップトピックストピック5 知っておきたい!不動産サブリース問題 その1

トピック5 知っておきたい!不動産サブリース問題 その1

2016.09.28

不動産サブリース、家賃保証の問題点と現状

サブリースとは、「転貸・又貸し」と言う意味です。不動産投資におけるサブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的としてオーナー様(大家さん)からお部屋などを丸々一括で借り上げることを指す場合が多いです。要するに、まずアパートなどの物件をオーナー様に建ててもらい、それを不動産管理会社で借り上げる代わりに固定の家賃を払い続けるという契約をします。謳い文句としては、少ないリスクでアパート経営ができますよ!という仕組みです。

もともと、区分のマンション(ワンルームマンション)に比べて空室率が高いといった意味でリスクの高さがあげられるアパート経営ですが、この契約ならば家賃も保証されているし良い投資法に見えますよね。

しかし、実はこの契約の中には様々なトラブルや問題が多いのが現状です。

 

サブリースのトラブル①「空室リスクの負担」

サブリース契約の落とし穴の1つが「空室リスクの負担」。家賃保証があるのに何故?と思われるかもしれませんが、そこには巧妙な裏側があるのです。

トラブルの発端は、不動産業者の甘い言葉から始まります。現状で特に活用していない土地の保有者などに対して、「この土地を宅地にしてアパートを建てませんか?建てて頂いたアパートは弊社が一括して借り上げをして家賃を保証いたしますし、管理まで行いますので手間もいりません。アパートを持っていれば節税効果もありますし、他の投資に比べて安全で確実な資産運用ですよ」と声をかけるのです。確かに、土地として持っているだけでは固定資産税もばかになりませんし家賃保証があるのならばアパートを建てた方がお得にみえますよね。

しかも、多くの場合サブリース契約を結ぶ不動産会社とアパートの建築を請け負う建設業者は同一、もしくは関連会社であるなど一定の提携関連にあります。ということは、提携している分価格も安く抑えられるのでは・・・?と思いがちですが、実はその全く逆です。そもそもその膨大な建築費用を目当てとした建築契約をさせるために、サブリースのメリットを謳いサブリース契約と建築契約をワンセットで販売しているのです。先にも書いたように、アパート経営のデメリットはその高い空室率です。不動産管理会社としても、空室が出てしまってはその分の家賃を自己負担しなければなりません。しかし、それでは会社に損益が出てしまいます。そこで、空室になった場合の補償家賃分の金額をアパート建築費に上乗せするのです。オーナー様(大家さん)から見ると安心の家賃保証も、もとはと言えば自分自身が建築費として捻出したものが返ってきているだけ・・・。結局はオーナー様(大家さん)がリスクを負担しているのです。アパート経営だけではなく新築のワンルームマンション経営でも同じことが言える場合もあります。

不動産投資をスタートする前に、購入先の会社がしっかりしているのか、営業マンの知識はしっかりあるのかを冷静に見極めましょう。

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