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毎月の給与の他に、家賃収入が得られる!会社に勤めている人であれば誰もが憧れる話しですよね。
インターネットや本で調べてみると、普通のサラリーマンやOLさんが不動産投資をはじめて成功したと言う実例がたくさん紹介されています。
不動産投資は、物件の購入時期、売却時期によってリスクが異なります。不動産投資で失敗しないためには事前にきちんと把握することが大切です。

不動産投資のメリット

不動産投資の魅力はここ!
不動産投資をおすすめするポイント

レバレッジ効果 価格変動が少ない 安定した利回り
低労働の収入源 売却利益が得られる可能性

不動産投資のメリット1
レバレッジを効かせた投資ができる

不動産投資では、少ない自己資金でも購入する物件を担保にすることで金融機関から自己資金の何倍ものお金を借りることが可能です。
これがレバレッジ効果です。
例えば自己資金が10万円でも2,000万円の物件を購入することができます。

株でも信用取引を利用すればレバレッジを利かせた投資ができますが、基本のレバレッジは3倍程度です。
FXでは最大で25倍ですがその分だけリスクも大きくなります。値動きによっては保証金もあっという間に吹き飛びます。

不動産投資の場合、レバレッジ効果は高いですが価格変動は比較的安定しています
また、購入物件を厳選することによって、リスクを軽減することもできます。 コツコツと現金を貯めていたら30年、35年かかってやっと購入できるような物件を、融資さえ受けることができればすぐに購入することができます。

つまり、レバレッジとは時間を買うこと
少ない自己資金ですぐに始められ家賃収入を得られるのです。

レバレッジを効かせない場合

レバレッジを効かせない場合

レバレッジを効かせる場合

レバレッジを効かせる場合

不動産投資のメリット2
私設年金の代わりになる

年金崩壊が叫ばれるなか、定年退職の日をなにも考えずに迎えることは大変なリスクと言えます。豊かな老後を実現させるには私設年金の重要性は言うまでもありません。

厚生労働省年金局が発表した平成26年度の国民年金と厚生年金の受給額の平均は、国民年金が5万4,544円、厚生年金が14万5,596円となっています。
それに対し、金融広報委員会が毎年実施している「家計の金融行動に関する世論調査(平成26年)」で老後のひと月当たり最低予想生活費のアンケートの回答は26万円(2人以上の世帯)となっています。

26万円といっても、単純にはいきません。老後の生活に対する備えの大きな落とし穴である「物価上昇」を、常に頭に入れておく必要があります。
また、これに旅行や趣味を楽しむ生活を送ろうと考えた場合には30万以上になるよう、欲を言えば40万円くらいは確保したいものですね。
理想の老後に必要な毎月の生活費40万円から厚生労働省が毎年発表している夫婦2人の平均年金受給額の約20万円を引いた約20万円の毎月の不足金額がでますが、不動産投資で毎月20万円の不足している老後の生活費を取得することはそれほど高いハードルではありません

老後の「生活費」いくらかかる?
-老後の生活をイメージしてみましょう-

食費 6万7,169円
住居 1万5,524円
水道光熱 2万1,286円
家具、家事 9,999円
被服費等 8,038円
保健医療 1万3,446円
交通通信 2万5,857円
教育 537円
教養娯楽 2万6,522円
税金、社会保険 2万8,990円
その他 5万437円
支出総額
267,803

※総務省「家計調査(二人以上の世帯)」(平成27年5月分)
※無職世帯(セカンドライフ世帯)を多く含む
※その他 – 理美容、交際費、嗜好品、諸雑費

理想の生活費確保

理想の生活費確保

不動産投資のメリット3
生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の役割を果たすだけではなく、いくつかの点で生命保険を上回る機能を持つ優秀な商品になります。
投資用物件を購入する際には一般的に住宅ローンを利用しますが、この住宅ローンには「団体信用生命保険(団信)」という生命保険が組み込まれています。
団信とは、ローンを組んだ人に万一の事態(死亡や高度障害で仕事継続不可能)が起こった場合、ローンの残債が保険で弁済され、ご家族には完済された物件が残りそのまま家賃収入を受け取ることができ経済的に安定した生活をおくることができます。
場合によっては物件を売却してまとまったお金を手にすることもできます。
生命保険でこれだけ充実した保証を受けようとすると、毎月高額な保険料を長年にわたり払い続けなければなりません。

生命保険の代わりになる不動産投資

また、生命保険の一種である個人年金保険などは、年金の受給期間に被保険者が死亡した場合、その時点で受け取っていた年金がストップしてしまいます。決して安くはない保険料を長年払ってきて、せっかく保険料を受け取れる年齢になったのに、すぐに亡くなってしまったら金銭的には大損です。
不動産投資であれば、家賃収入がローンの支払い額を上回っている限りは、毎月お金を支払うことはなく入ってくるばかりです。仮に支払い額の方が多くても毎月の家賃収入が支払いのほとんどをカバーしてくれるので生命保険と比べても毎月少額で保険に加入しているという効果もあるのです。
保険商品と比較しても不動産投資が優位であることがわかります。したがって、不動産投資をはじめた場合、加入している生命保険を見直して、場合によっては解約を検討することもできます。

中古賃貸マンションを購入し35年間賃貸した場合の収入額の例

収入額例1

収入額例2

不動産投資のメリット4
インフレ時に強い

一般的には不動産や株式などはインフレ環境下では有利な資産だといわれています。
逆に現預金や有価証券はインフレ経済では目減りしていくタイプの資産といわれています。
ただし、株式は個別の経営戦略や経営状況など価格に影響を与える不確定要素が多く存在しており必ずしもインフレ時に有利な資産であるとは言い切れません。
一方で、不動産投資の場合は、物価上昇の影響はそのまま家賃収入に反映されるため、物件価格自体も緩やかにインフレの影響を受け上昇する傾向があります。

中期的、長期的スパンでインフレが予測される環境下では不動産投資による資産形成は有利な選択肢のひとつなのです!

インフレ時の物価と資産価値
-インフレ環境下のイメージ-

資産価値

不動産投資のリスク

不動産投資のリスク1
空室リスク

不動産投資において最も可能性が高く、先々の収益にも直結するリスクは空室リスクです。
ただし、空室リスクを限りなくゼロに近づける方法は極めてシンプルなことです。それは、

賃貸需要が高いエリア
入居者需要の高い物件を購入する事

ありがちな営業トークで「東京23区の物件でなければ不動産投資はダメですよ」と言っている不動産会社がよくあります。
たしかに、東京23区の賃貸需要は圧倒的ですし、当社でも扱っている物件はあります。
しかし、横浜、川崎エリアや大宮、浦和、川口エリアなどの、そのエリアで最も賃貸需要の高い物件を購入すれば、東京23区の物件以上に収益を生み出し、安心できる資産となります。

大事なことは、立地だけに拘ったり、購入金額だけに拘るのではなく全体を見ることだと当社は考えています。

転入・転出数から見る賃貸需要の高いエリア

人口増加と賃貸需要

各世帯数の予測から見る入居者需要の高い物件

世帯と賃貸需要

不動産投資のリスク2
地震・火災リスク

不動産投資をする上で地震や火災のリスクがゼロになることはありません。
ではどうすれば良いかと言うと、「建物」「立地」この2つのポイントを考えて物件を購入することでリスクを軽減できます。
また、万が一のことも考えて火災保険や地震保険には加入しておいた方が良いでしょう。

  • 建物新耐震基準(※)を満たしている鉄筋、鉄骨鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ
  • 立地地盤沈下、津波、火災が発生する可能性が低いエリアを選ぶ
  • 保険火災保険や地震保険への加入

新耐震基準とは

昭和53年の「宮城県沖地震」を機に、昭和56年「震度6強以上の地震で倒壊しない建物」で建物内の人間の生命、安全を確保することを主眼において施行された新耐震設計法による基準のこと。
下記の図は「平成7年阪神・淡路大震災調査委員会中間報告」(建設省)参考の元作成した、「新耐震施行後の被害状況の変化(JR三宮駅近辺における全数調査)」です。

耐震設計と地震のリスクの軽減

調査結果からいかに「耐震設計」が地震のリスクを軽減させているかわかりますね。

分譲会社の管理会社が会員になっている社団法人高層住宅管理業協会が発表した「東日本大震災の被災状況調査報告」によると、下記のとおり、地震への対策がリスクを軽減していることがわかります。

東日本大震災時の被害状況

地震による損傷ほぼなし

不動産投資のリスク3
修繕リスク(共用部分、専有部分)

不動産と言う実物資産を所有すると定期的なメンテナンス(修繕)が必要です。区分所有の不動産(マンション)の場合、修繕は共用部分と専有部分とに分けられます。
それぞれ資産価値を維持、または向上させる為には修繕費用がかかります。
他のリスクと同様に修繕費のリスクに関しても事前に想定できる修繕費用を把握しておくことで、エアコンや給湯器などの突発的な故障などによる費用発生時にも安心して不動産投資を続けていけるでしょう。

中古物件購入時には
「重要事項に係る調査報告書」で修繕履歴、積立金総額などを事前に確認して修繕内容、費用を想定しましょう。

必要となる費用

想定される修繕内容と費用

設備名・部位 交換時期
(年)
費用
(万円)
備考
エアコン 8~10 8~9 室外機が天吊の場合、別途吊込費用が発生します。
給湯器 10~12 9~12 機種により金額が変わります。
電気コンロ 8~10 4.5 IHに変更した際にかかる費用です。 ※電気コンロは交換する場合IHに変更するケースが多いため。
ガスコンロ 10~12 5 1口コンロの場合。
換気扇(浴室) 8~10 2~3 1箇所当たりの金額。
照明器具 10~12 1~2 電球切れ等は通常入居者負担
配管(専有部分) 20~25 25~30 隠ぺい配管の場合、別途補修費用が発生します。
水回り全般 1 パッキン交換、腐食劣化、水漏れなど、1か所交換、または修理につき
退去時のリフォーム 2~10 壁紙の張り替えなど ※費用に幅があるのは部分張り替えで済む場合もあるためです。

不動産投資のリスク4
金利上昇のリスク

不動産投資における運用利回りは、通例、他の投資商品と比べてみても比較的高いものになっていますので、ローン金利が多少上昇した場合でも、収益が確保できるケースが多いと思われます。
金利が上昇した場合の収支を考えてみると、どの程度のリスクがあるのか想定できるので安心です。

金利上昇による収支変化

また、金利が上昇している場面では景気も強含み(上昇)、物価はインフレ気味という状況が多いでしょうから、家賃や物件価格も連動し強含んでいる可能性があります。そのような時期が来た場合は物件自体の売却という選択肢も生まれてきます。
ただし、長期的な運用の中では、景気回復を伴わない金利上昇など、不足の事態が起こる可能性もゼロではありません。そのような際には一部繰上げ返済などをして最初の運用プランを見直すことも有効な選択肢になります。